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Ação de Despejo e Prazos de Desocupação: Quando o Locador Pode Pedir o Imóvel e Como o Inquilino Deve Agir

Quando um contrato de locação começa a apresentar atritos, tanto o proprietário quanto o inquilino costumam enfrentar momentos de grande incerteza. Para o locador, a frustração de não receber os aluguéis ou de precisar do imóvel de volta esbarra no receio de iniciar uma disputa judicial longa e desgastante. Para o locatário, o simples receio de receber uma notificação de desocupação gera apreensão quanto ao futuro de sua moradia ou de seu ponto comercial.

No dia a dia do direito imobiliário, as primeiras consultas sobre o tema costumam girar em torno das mesmas inquietações: afinal, o proprietário pode exigir o imóvel a qualquer momento? Em quanto tempo o inquilino precisa sair se o processo for aberto? Há alternativas para evitar a rescisão forçada quando ocorrem atrasos pontuais?

Compreender o funcionamento da ação de despejo exige analisar a legislação sob a perspectiva de ambas as partes. Regulamentada pela Lei Federal nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), essa medida judicial conta com hipóteses estritas de cabimento, prazos bem definidos e mecanismos de defesa que equilibram o direito de propriedade e a proteção à posse legítima.

As Dúvidas Mais Comuns na Primeira Consulta Imobiliária

Ao sentar à mesa com um advogado especialista em locações, proprietários e locatários chegam com visões antagônicas, mas compartilham a necessidade de respostas diretas para dilemas práticos.

O locador costuma perguntar:

"O inquilino atrasou o aluguel deste mês. Já posso entrar com o pedido de despejo amanhã?"
"Posso pedir o imóvel de volta simplesmente porque decidi colocá-lo à venda ou porque quero utilizá-lo?"
"Quanto tempo a Justiça concede para que ele retire seus pertences?"

Por outro lado, o inquilino aflito indaga:

"Tive um imprevisto financeiro e atrasei duas parcelas. Posso ser colocado na rua de uma hora para outra?"
"Se eu pagar tudo o que devo em juízo, o contrato continua valendo?"
"O locador pode me mandar embora antes do prazo de 30 meses estipulado em contrato sem motivo justificado?"

Para responder a essas perguntas de modo seguro, é preciso examinar as regras fixadas nos artigos 9º, 47 e 59 a 63 da Lei 8.245/1991.

Em Quais Situações o Locador Pode Pedir a Desocupação?

A legislação brasileira protege a estabilidade contratual. Isso significa que o proprietário não pode simplesmente acordar e retomar o bem sem respaldo legal. A Lei do Inquilinato elenca hipóteses específicas para o encerramento da locação residencial e não residencial.

1. Falta de Pagamento de Aluguel e Encargos

A hipótese mais frequente de despejo decorre do inadimplemento financeiro (artigo 9º, inciso III). Se o locatário deixa de quitar o aluguel, as cotas condominiais ou o IPTU devidamente atribuído a ele no contrato, a infração autoriza a rescisão imediata da avença. Não existe uma quantidade mínima obrigatória de meses em atraso exigida por lei: o vencimento sem pagamento já configura mora, embora a boa prática recomende tentativas de diálogo antes de acionar o Judiciário.

2. Infração Contratual ou Legal

Ocorre quando o inquilino descumpre termos expressos do ajuste (artigo 9º, inciso II). Exemplos comuns incluem a sublocação não autorizada, a alteração estrutural do imóvel sem consentimento prévio do dono ou o desvio de finalidade (como transformar um apartamento residencial em comércio clandestino).

3. Término do Prazo Contratual e a Denúncia Vazia

A chamada denúncia vazia representa a faculdade do locador de reaver o bem sem necessidade de justificar o motivo. Todavia, a lei impõe uma limitação crucial para proteger o locatário:

Contratos escritos com prazo igual ou superior a 30 meses: ao final desse período, se o proprietário não desejar renovar, ele pode notificar o inquilino e conceder 30 dias para a saída pacífica. Caso o morador permaneça, cabe ação de despejo por denúncia imotivada.
Contratos verbais ou com prazo inferior a 30 meses: se o pacto for prorrogado automaticamente, o locador somente poderá exercer a denúncia vazia após cinco anos de vigência ininterrupta da locação (conforme o artigo 47 da lei).

4. Uso Próprio ou Reformas Estruturais Urgentes

Nos contratos que não atingiram a margem da denúncia vazia, o locador pode fundamentar o pedido nas situações de denúncia motivada: para moradia própria, de cônjuge, companheiro ou descendente/ascendente que não disponha de imóvel residencial próprio, além de obras determinadas pelo poder público ou reformas que aumentem a área construída.

Prazos Legais de Desocupação: 15 ou 30 Dias?

Uma das maiores confusões práticas diz respeito ao tempo que o locatário tem para deixar o endereço após a provocação judicial.

O Pedido Liminar de Desocupação em 15 Dias

O artigo 59, § 1º, da Lei 8.245/1991 permite que o juiz conceda uma ordem liminar para desocupação em 15 dias, antes mesmo de ouvir o inquilino, desde que cumpridos requisitos rígidos:

O contrato deve estar desprovido de qualquer garantia prevista em lei (como fiador, caução ou seguro-fiança), seja porque a avença nasceu desprovida delas ou porque a garantia foi extinta/exonerada;
O locador deve prestar uma caução judicial no valor equivalente a três meses de aluguel.

Se o contrato mantiver fiador idôneo ou caução válida, não cabe concessão de liminar sumária por falta de pagamento. Nesses casos, o processo tramitará pelo rito comum.

O Prazo da Sentença Definitiva: Regra Geral de 30 Dias

Quando a causa é julgada ao final, confirmando a procedência do pedido de despejo, o artigo 63 fixa que o magistrado concederá, como regra geral, 30 dias para a entrega voluntária das chaves. Em circunstâncias específicas (como infrações graves com processo arrastado por mais de quatro meses entre a citação e a sentença), o juiz pode reduzir essa determinação para 15 dias.

O Que o Inquilino Pode Fazer ao Receber a Notificação ou Citação?

Ser citado em uma ação de despejo por falta de pagamento não significa perda automática do lar no dia seguinte. A lei assegura direitos claros de resposta.

Purgação da Mora: Evitando o Despejo em 15 Dias

O inquilino tem a prerrogativa legal de evitar a rescisão mediante a purgação da mora (artigo 62, inciso II). No prazo de 15 dias contado da citação, o devedor pode depositar em juízo a integralidade do débito exigido, incluindo:

Os aluguéis e encargos vencidos até a data do pagamento;
As multas contratuais e juros de mora devidos;
As custas do processo adiantadas pelo autor;
Os honorários advocatícios fixados no contrato ou arbitrados pelo magistrado.

Quitado o montante devido nesse intervalo, a locação se mantém plenamente ativa. Vale destacar que a lei veda o uso desse benefício se o locatário já o tiver utilizado nos 24 meses anteriores à propositura da nova ação.

Apresentação de Contestação Técnica

Caso discorde dos cálculos, identifique cobrança abusiva de taxas indevidas ou comprove que o pagamento já havia sido feito por outros meios, o inquilino tem o prazo processual para apresentar sua contestação, expondo suas razões e documentos comprobatórios perante o juízo.

O Que o Locador Deve Documentar Antes de Entrar com a Ação?

Para que o proprietário não tenha seu pedido indeferido ou atrasado por falhas processuais, a organização probatória prévia é indispensável:

Contrato de locação assinado e eventuais aditivos: indispensável para demonstrar o valor pactuado, as obrigações acessórias e a modalidade de garantia adotada.
Planilha detalhada do débito: discriminação mês a mês dos aluguéis, multas contratuais, juros e encargos em atraso, sem embutir cobranças não previstas no instrumento.
Comprovantes de despesas pagas pelo locador: guias de IPTU ou boletos condominiais quitados pelo proprietário que cabiam ao locatário.
Notificação premonitória (quando exigida): nos casos de denúncia vazia ou retomada por término de contrato por prazo indeterminado, a comprovação do aviso formal prévio com aviso de recebimento é pressuposto obrigatório.

Próximos Passos e a Busca por Segurança Jurídica

Conflitos locatícios não devem ser conduzidos com impulsividade. A tentativa de retomar um imóvel à força, trocando fechaduras ou cortando serviços essenciais, constitui ilícito civil e penal, passível de gerar indenização ao ocupante. Da mesma forma, ignorar cobranças legítimas e notificações judiciais expõe o locatário ao risco iminente de execução patrimonial e desocupação forçada por oficial de justiça.

A melhor conduta para ambas as partes reside na análise criteriosa do contrato e na observância estrita dos prazos previstos na Lei do Inquilinato, viabilizando soluções negociadas ou medidas judiciais tecnicamente fundamentadas.

Ficou com dúvida? Fale com a equipe do Duarte & Duarte pelo WhatsApp (51) 9207-2513 ou agende uma consulta.